Rady, porady :: Jak rozhodovat o domě

Mít byt v osobním vlastnictví má v porovnání s ostatními typy bydlení řadu výhod. Byt lze kdykoli prodat, pronajmout nebo dát do zástavy bez toho, aby bylo třeba získat povolení od ostatních obyvatel či spoluvlastníků domu. Ale i majitelé bytu v osobním vlastnictví mají své povinnosti.

Konkrétně jsou práva a povinnosti vlastníků bytových jednotek upraveny zákonem č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů.

Společné části domu

Zatímco bytové jednotky v bytových domech jsou ve výlučném vlastnictví jednotlivých majitelů, společné části domu jsou v jejich podílovém spoluvlastnictví. S převodem vlastnictví jednotky na jinou osobu přechází také spoluvlastnické právo ke společným částem domu.
Velikost spoluvlastnických podílů na společných částech domu se určuje vzájemným poměrem velikosti podlahové plochy dané jednotky k celkové ploše všech jednotek v domě. Velikost podílu je pak rozhodující při hlasování členů společenství vlastníků jednotek o důležitých záležitostech týkajících se provozu domu.

Společenství vlastníků jednotek

Vlastníci bytových jednotek jsou vždy povinně členy společenství vlastníků jednotek (SVJ), přičemž jejich členství vzniká automaticky ze zákona spolu s převodem nebo přechodem vlastnictví jednotky. Nemohou si tedy vybrat, že se členy nestanou.

Společenství vlastníků jednotek je právnická osoba, která zajišťuje správu domu a údržbu společných prostor. Vzniká ze zákona, a to v domech, kde je nejméně pět bytových jednotek, z nichž alespoň tři jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků. Mezi činnosti SVJ patří například uzavírání smluv s dodavateli služeb spojených s užíváním bytů a rozúčtování jejich cen na jednotlivé vlastníky.

SVJ povinně vytváří dva orgány – shromáždění a výbor. Nejvyšším orgánem je shromáždění vlastníků jednotek, které tvoří všichni členové SVJ. Shromáždění pak volí a odvolává členy výboru společenství, který je výkonným orgánem. Shromáždění pak může zvolit také kontrolní komisi.

O čem rozhoduje shromáždění

Členové SVJ musí shromáždění konat alespoň jednou ročně. Mezi činnosti a úkony, o kterých rozhodují členové SVJ prostřednictvím svého hlasování na shromáždění, patří například:

schválení nebo změna stanov
uzavření smlouvy o zástavním právu k jednotce se souhlasem člena společenství, který je jejím vlastníkem, k zajištění pohledávek vyplývajících z úvěru poskytnutého na náklady spojené se správou domu
změna stavby či účelu jejího užívání
schválení roční účetní závěrky
stanovení výše příspěvků členů SVJ na správu domu a pozemku
výše záloh na úhradu za služby
způsob rozúčtování cen služeb na jednotlivé členy SVJ
vymáhání plnění povinností uložených členům SVJ
pravidla pro užívání společných částí domu
schvalování rozpočtu společenství

Jak shromáždění hlasuje

Shromáždění je schopné usnášení tehdy, jsou-li přítomni vlastníci jednotek, kteří mají většinu hlasů. K přijetí usnesení je zapotřebí nadpoloviční většiny přítomných hlasů, přičemž při hlasování je rozhodující velikost spoluvlastnických podílů vlastníků jednotek na společných částech domu.

Při rovnosti hlasů nebo nedosáhne-li se potřebné většiny nebo dohody, rozhodne na návrh kteréhokoli vlastníka jednotky soud. Jde-li o důležitou záležitost, může přehlasovaný vlastník jednotky rovněž požádat soud, aby o ní rozhodl.

Pro některá důležitá rozhodnutí je zapotřebí tříčtvrtinové většiny přítomných hlasů. Jedná se například o schválení nebo změnu stanov, o uzavření smlouvy o zástavním právu k jednotkám a o rozúčtování cen služeb na jednotlivé vlastníky.

K přijetí usnesení o změně účelu užívání stavby je zapotřebí souhlasu všech vlastníků jednotek. Pokud jde o méně zásadní stavební úpravy, jako jsou modernizace, rekonstrukce, stavební úpravy a opravy společných částí domu, jimiž se nemění vnitřní uspořádání domu a velikost spoluvlastnických podílů na společných částech domu, postačuje souhlas tříčtvrtinové většiny všech vlastníků jednotek.

Odpovědnost vlastníků bytových jednotek

Z právních úkonů týkajících se společné věci jsou vlastníci bytových jednotek oprávněni a povinni v poměru odpovídajícím velikosti jejich spoluvlastnických podílů. To znamená, že v tomto poměru ručí každý z nich i za závazky SVJ.

Jak již bylo výše zmíněno, SVJ může se souhlasem vlastníka jednotky sjednat smlouvu o zástavním právu k jeho jednotce včetně příslušných spoluvlastnických podílů na společných částech domu, a to k zajištění pohledávek vyplývajících z úvěru poskytnutého na náklady spojené se správou domu. Za závazky vyplývající z této smlouvy ručí přitom jednotliví vlastníci až do výše ceny své jednotky. Proto je třeba se o činnosti a fungování SVJ zajímat a účastnit se schůzí shromáždění. Neuvážený úvěr, který si sousedé odhlasují, by mohl vést i k nečekaným a nepříjemným problémům.

Jana Jarošová, iDNES.cz

Pronájem nebytových prostor

V sekci Veřejná vývěska/pronájem nebytových prostor je aktuální nabídka prostor k pronájmu

... celá aktualita

Regenerace bytového domu META - Nabídka zhotovitele stavby na dodávky nad rámec rekonstrukce (hradí si nájemník)

Regenerace bytového domu META - Nabídka zhotovitele stavby na dodávky nad rámec
... celá aktualita

Pravidla pro vznik nájmu bytu v domech zvláštního určení pro seniory

Město Kladno má domy zvláštního určení pro seniory. Pravidla pro vznik nájmu bytu v domech
... celá aktualita

Plán investic a oprav 2011

... celá aktualita

Regenerace bytového objektu META

Dne 30.3.2011 proběhlo předání staveniště objektu META Kladno zhotoviteli stavby firmě CGM CZ, a.s. Tímto byla zahájena dlouho očekávaná
... celá aktualita

Jste spokojeni s úklidem ve Vašem domě? Hlasujte v naší nové anketě.

... celá aktualita

Výběrové řízení - FOOD

Statutární město Kladno – Odbor investic a správy majetku vyhlašuje výběrového řízení na poskytnutí půjček z
... celá aktualita

Kanalizace Kladno - Švermov

Statutární město Kladno se stalo od 1.4.2010 provozovatelem kanalizace pro veřejnou potřebu městské části
... celá aktualita

Elektronický evidenční list - nový modul v klientské sekci

V klientské sekci byl zprovozněn nový modul - Evidenční list. Evidenčním list obsahuje údaje, z kterých se vychází při
... celá aktualita

Nová pravidla Fondu obnovy obytných domů

Dne 9.12.2008 Zastupitelstvo města odsouhlasilo nové podmínky mimorozpočtového Fondu obnovy obytných domů (FOOD), ze kterého se budou poskytovat
... celá aktualita

Návrhy na modernizaci Vašeho domu

Zapojte se více do správy domu, ve kterém bydlíte. Chceme shromáždit Vaše návrhy, které nám pomohou plánovat
... celá aktualita

Statutární město Kladno rozhodlo o deregulaci nájemného až od 1.5.2009

V bytech I. kategorie bude od 1.5.2009 výše
... celá aktualita

! Pozor ! - Změna úředních hodin od 1.9.2008

Od 1.9.2008 se prodlužují úřední hodiny. Ve středu budou úřední hodiny již od 7.30.

Máme zájem, aby jste si mohli vyřidit
... celá aktualita

Klientská sekce zprovozněna

Dnes byl spuštěn provoz klientské sekce. Zatím je funkční modul nahlížení do každoročního vyúčtování od roku
... celá aktualita

Nová podoba stránek SBF Kladno s.r.o.

Od června 2008 mají naše stránky novou podobu. Společně s Magistrátem jsme připravili společný projekt nového informačního
... celá aktualita

Další aktuality ...